Neue Hoffnung für tausende Opfer von Schrottimmobilien? Muss die Bundesrepublik Deutschland Anleger entschädigen?

Zig tausende Menschen haben insbesondere in den 90er Jahren, auf Anraten von An-lagevermittlern Eigentumswohnungen gekauft und über ein Bankdarlehen finanziert.

Regelmäßig fanden die Vermittlungsgespräche bei den Anlegern zu Hause statt. Ge-worben wurde vor allem mit dem Argument, eine solche Eigentumswohnung finanziere sich „praktisch von selbst“. So müsse man als Käufer kein eigenes Geld verwenden. Ein Kreditinstitut habe sich bereits zur Finanzierung des Kaufes bereit erklärt. Das Darlehen könne durch die entstehenden Steuervorteile sowie Mieteinnahmen vollständig bedient und zurückgeführt werden. Sodann wurden den Anlegern regelmäßig Formulare der jeweils finanzierenden Bank (z.B. Selbstauskunft, Darlehensantrag) vorgelegt.

Vielfach stellte sich schon nach kurzer Zeit heraus, dass die Immobilie weit weniger als der gezahlte Kaufpreis wert ist und die prognostizierten Mieten nicht im Ansatz erreichbar sind. Mittlerweile hat sich für solche Immobilien der Begriff „Schrott-immobilien“ eingebürgert. Der Anleger steht nun nicht selten vor dem Problem, dass die geplante Finanzierung wackelt oder sogar zusammenbricht, da die zum Zwecke der Bedienung von Zins und Tilgung fest eingeplanten Mieteinnahmen nur noch spärlich fließen oder vollkommen ausbleiben. Im schlimmsten Falle droht die Kündi-gung des Darlehens sowie die Zwangsversteigerung der Wohnung. Im Einzelfall kann die Existenz des Anlegers bedroht sein, wenn die Bank aus einem üblicherweise im Zuge des Abschlusses des Darlehensvertrages von dem Anleger abgegebenen Schuldanerkenntnis die Vollstreckung in dessen sonstiges Vermögen betreibt.

Opfer solcher Schrottimmobilien stehen daher regelmäßig vor der Frage, ob und wie man sich aus dieser mehr als mißlichen Lage befreien kann.

Hat der Anleger den Darlehensvertrag in seiner Wohnung unterschrieben oder sind zumindest die Vermittlungsgespräche mit dem Anlagevermittler vor der Unterzeich-nung des Vertrages dort geführt worden, so kommt der Widerruf des Darlehens-vertrages in Betracht. Ein solcher ist grundsätzlich nur innerhalb einer kurzen Frist möglich. Entspricht jedoch die dem Anleger ausgehändigte Widerrufsbelehrung wie nicht selten den gesetzlichen Anforderungen ist ein Widerruf auch noch weit nach Ablauf dieser Frist möglich.

Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung stellt – so nun auch die Auffassung des Bundesgerichtshofes in mehreren Entscheidungen - eine Verletzung einer vorvertrag-lichen Pflicht bei Anbahnung des Darlehensvertrages dar. Die Verletzung einer solchen Pflicht kann zu einer Schadensersatzpflicht der finanzierenden Bank gegenüber dem Schrottimmobilien-Opfer führen, mit der Folge, dass der Anleger in einem solchen Falle seine, auf das Darlehen an die Bank erbrachten Zahlungen zurückfordern und weitere Zahlungen verweigern kann.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass ein Anleger im Falle einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung nur dann Schadensersatz von der finanzierenden Bank verlangen kann, wenn er nachweisen kann, dass er im Falle einer ordnungs-gemäßen Belehrung über sei Widerrufsrecht von diesem Gebrauch gemacht hätte und innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist seine auf den Darlehensvertrag gerichtete Willenserklärung widerrufen hätte. Ein solcher Nachweis kann von dem Anleger regel-mäßig nicht erbracht werden, so dass in der Vielzahl der Fälle Schadensersatz-ansprüche gegen die Bank wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung ausscheiden, der Anleger also seine bereits an die Bank erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen nicht zurückfordern kann.

Vielmehr müsste der Anleger im Falle eines wirksamen Widerrufs das Darlehen sofort zzgl. einer marktüblichen Verzinsung zurückzahlen. Dieses Risiko schreckt in der Praxis viele Anleger davon ab, von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen. Hierdurch wird faktisch der Verbraucherschutz auf den Kopf gestellt.

Ist man als Schrottimmobilien-Opfer nun gänzlich schutzlos?

Die Rechtsanwälte Siegfried Reulein (KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, Nürnberg) und Sascha Wolf (Rechtsanwälte Weigert & Wolf, Chemnitz) meinen eindeutig: NEIN!

Aus diesem Grund haben sie das „Anlegerschutzinitiative STAATSHAFTUNG der Rechtsanwaltskanzleien KSR und Weigert & Wolf“ gegründet. Gegenstand dieses Projekts ist die Verfolgung von Ansprüchen geschädigter Anleger gegenüber der Bundesrepublik Deutschland mit dem Ziel eines Schadensausgleichs durch den deutschen Staat, welcher nach Auffassung der Rechtsanwälte Reulein und Wolf, die dem deutschen Haustürwiderrufsrecht zugrunde liegende europäische Richtlinie nicht ordnungsgemäß in deutsches Recht umgesetzt hat.

Die Richtlinie sieht ausdrücklich vor, dass der nationale Gesetzgeber bei der notwendigen Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht geeignete Maßnahmen ergreifen muss, um den Schutz des Verbrauchers im Falle einer nicht ordnungs-gemäßen Widerrufsbelehrung zu gewährleisten.

Es bestehen berechtigte Zweifel daran, dass der deutsche Gesetzgeber den durch die Richtlinie vorgegebenen Standard des Verbraucherschutzes erfüllt hat. Der durch das deutsche Recht dem Anleger zustehende Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank wegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung wird faktisch dadurch ausgehöhlt, dass der Anleger nachweisen muss, dass er im Falle einer ordnungsgemäßen Belehrung seine auf den Darlehensvertrag abgegebene Willenser-klärung widerrufen hätte, was ihm regelmäßig unmöglich sein wird.

Aus diesem Grunde entspricht das deutsche Recht nicht dem Geiste der EU-Richtlinie, welche gerade einen umfassenden Verbraucherschutz für den Fall einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung vorsieht.

Selbst der BGH äußert in einer Entscheidung vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 offen Zweifel daran, ob das deutsche Recht überhaupt im Sinne der Haustürwiderrufs-richtlinie ausgelegt werden kann.

Setzt ein Mitgliedsstaat eine EU-Richtlinie nicht ordnungsgemäß um und handelt es sich dabei um einen erheblichen und offensichtlichen Verstoß gegen Gemeinschafts-recht, so kann er für den Schaden, der hierdurch bei einem seiner Bürger eintritt, haftbar gemacht werden. Ein solcher sog. Staatshaftungsanspruch kommt vorliegend - vorbehaltlich einer Prüfung des jeweiligen Einzelfalls – grundsätzlich in Betracht. Im Falle einer erfolgreichen Geltendmachung eines solchen Anspruchs kann der Anleger von der Bundesrepublik Deutschland Schadensersatz in Höhe der bereits erbrachten Zins- und Tilgungsleistung sowie Freistellung von weiteren Ansprüchen der finanzierenden Bank verlangen.

Vor diesem Hintergrund kommen Staatshaftungsansprüche für mehrere tausend Schrottimmobilienopfer in Betracht.